Ptáme se

Je potřeba bydlet za rozumnou cenu, a ne vlastnit

Do nájmu, nebo do vlastního? Toť otázka. Dokáže volná ruka trhu zajistit důstojné bydlení pro všechny? Těžko. A proto vznikla iniciativa Finančně dostupné bydlení (FDB). Snaží se otevřít diskusi o tom, jak se v České republice bydlí a co všechno nás to stojí. O možnostech, jak situaci na trhu s nemovitostmi zodpovědně řešit, jsme si povídali s urbánním a environmentálním antropologem Martinem Veselým. „Bydlím ve svém, mám byt po prarodičích, a proto můžu dělat neziskové aktivity jako FDB,“ komentuje svoji situaci.

Je potřeba bydlet za rozumnou cenu, a ne vlastnit
Je potřeba bydlet za rozumnou cenu, a ne vlastnit

Já žiju přes deset let v nájmu v Karlíně. Sleduji, jak se původně rezidenční čtvrť mění v moderní korporátní. Mizí domy, jeden za druhým vznikají kancelářské komplexy. Všude visí cedule „K pronájmu“, podle toho lze usuzovat, že nabídka převyšuje poptávku. Představuji si dystopické vize, kdy se budou squattovat opuštěné kancelářské komplexy. Městské byty se rozprodávají a na břehu Vltavy roste nová rezidenční čtvrť s byty za nemalé sumy. S tím souvisí gentrifikace, mizí klasické služby, obchody se mění na módní bistra, kavárny, zahraniční lahůdky a vše, co potřebují ke svému životu lidé z kanceláří. Říkám si, kam až to poroste a kdy konečně přijde na trh developer, který nabídne byty pro normální smrtelníky. Vaše iniciativa Finančně dostupného bydlení by mohla moje obavy zmírnit. Zaujalo mě totiž, že jste do rétoriky o sociálním bydlení zapojili i řešení pro střední příjmové vrstvy a nemluvíte jen o stigmatizované části společnosti – sociálně slabých a vyloučených, jak bylo doposud zvykem.
Ano, cílíme na lidi kolem mediánových příjmů. Ve velkých městech rostou ceny nemovitostí. Tenhle růst je však rychlejší než růst mezd. Skončila doba levných hypoték, banky si uvědomily rizika, zdražily a podmínky pro půjčky na bydlení zpřísnily. Začínají se tady rozevírat nůžky mezi lidmi, kteří bydlet mohou, a těmi, kteří na vlastní bydlení nedosáhnou. A nejde zdaleka jen o segment nejchudších lidí s řadou zdravotních a sociálních hendikepů, jsou to pracovníci veřejného sektoru, úředníci, učitelé, zdravotníci, čili nižší střední až střední vrstva, která především v Praze na koupi nemovitosti nedosáhne, nebo když dosáhne, tak s rizikem velkého dlouholetého zadlužení.

Vaše iniciativa působí zatím krátce, od roku 2016. Jak to začalo a co bylo tím spouštěcím mechanismem?
Dílem náhody se potkali lidé z různých oborů a s různým přístupem k tématu. Začali jsme se zabývat tím, jak téma otevřít. V té době se tu připravoval zákon o sociálním bydlení, ten se však týkal jen malého segmentu lidí. Uvědomili jsme si, že je třeba diskusi rozšířit také o početnou střední vrstvu. Cítili jsme, že zde chybí vůle přiznat si, že máme problém. V devadesátých letech u nás došlo k rozsáhlé privatizaci bytového fondu. Lidé si odkupovali byty za výrazně nižší než tržní ceny, stát se zbavil závazku o nemovitosti se starat, a díky tomu dnes dost lidí slušně bydlí a o své nemovitosti se řádně stará. Jenomže to se týká generace ve vyšším nebo středním věku. Generace jejich dětí a vnoučat už nebude mít co privatizovat, ale tyto rodiny také budou potřebovat někde bydlet za cenu, kterou si mohou dovolit.

Náš osvětový projekt jsme nazvali Finančně dostupné bydlení – sdílená odpovědnost veřejného a soukromého sektoru. Bez spolupráce obou sektorů nic rozumného nevznikne. Představa, že by investorem veškeré výstavby pro střední vrstvu byl stát, je nesmyslná. Stát a města musí hledat nástroje, jak dopomoci k bydlení této početně velké a rozrůstající se skupině obyvatel. Nelze předpokládat, že to trh vyřeší. Naším cílem je ukázat různé nástroje, které mohou pomoci různým skupinám lidí. Dobře to funguje v zahraničí.

Urbánní a environmentální antropolog Martin Veselý žije ve Strašnicích — v pražské čtvrti, která je pozoruhodná svou rozmanitou zástavbou

Mezi nástroje podle FDB patří zmíněná podpora takzvaně svrchu, kde veřejný sektor spolupracuje se soukromým. Pak uvádíte takzvané bottom up přístupy, jako jsou družstva nebo fenomén baugruppe, kdy se skupina lidí spojí, aby postavila nebo renovovala cenově výhodný bytový dům podle svých představ. Přibližte mi, jak to funguje v zahraničí a čím se lze inspirovat?
Každá země má trochu jiný systém. Například ve Francii je standardem, že každý investor, který staví větší bytový projekt, musí zhruba od dvaceti do čtyřiceti procent bytů vyčlenit pro sociální bydlení, jinak nedostane stavební povolení. Tento segment bytů odkoupí za režijní cenu město nebo nějaká bytová asociace neziskového charakteru, která bydlení spravuje a pronajímá za nižší nájmy. Má to však i stinné stránky a není složité pochopit, kdo dorovná zisk investorů. Obvykle to znamená, že o to dražší budou tržní byty.

Nebo existují různé veřejné programy sociálního bydlení. Tím je známá například Vídeň, odpůrci označovaná jako rudá. Mají tam rozsáhlý sociální program, který mnoha způsoby řeší bydlení pro různé sociální vrstvy. Ve správě města je víc než třetina bytového fondu a více než šedesát procent Vídeňanů tímto programem během svého života prošlo, což je unikát. Díky tomu je tam pro obyvatele bydlení dostupné téměř ve všech čtvrtích. Vídeňané se demokraticky rozhodli program podpořit, protože vědí, že solidarita něco stojí.

Ve FDB jde také o nastavení podmínek pro alternativní modely. Neříkáme „Státe, vyřeš to“, ale „Nebraň lidem, kteří mají nápady, jak vyřešit svoji bytovou situaci“. Patří sem podpora baugruppen nebo nejrůznějších forem družstevnictví, kdy město nabídne pozemek pro určitou výstavbu bezúplatně nebo za nižší cenu. Tím, že snižuje cenu výstavby, zvyšuje dostupnost bydlení. Jako dobrý příklad od nás bych zmínil družstevní modely, které zde mají tradici od první republiky. Unikátním počinem byla třeba pražská zahradní čtvrť Spořilov, kde se od poloviny 20. let začalo stavět a vzniklo asi 1200 domů pro nižší střední vrstvy, jako byli úředníci, učitelé a podobně. Tito lidé vytvořili družstvo, vybrali si architekta, vzali si úvěr od banky. Stát jim poskytl pozemky a garantoval splácení peněz za nízký úrok. Dnes jsou však bohužel možnosti většiny našich měst ovlivňovat majetkovou politiku dost omezené, protože se většina vhodných městských pozemků po revoluci postupně zprivatizovala.

FDB se snaží také probudit zájem o dostupné nájemní bydlení, které je na rozdíl od České republiky v západních zemích běžné.
V evropském kontextu ve velkých městech platí, že čím bohatší země a město, tím větší je procento lidí, kteří žijí v nájemních bytech. Tyto země si uvědomují význam problematiky FDB, a proto do tohoto typu bydlení investují. Lidé ve městech potřebují bydlet za rozumnou cenu, a ne vlastnit nemovitost. Vlastnictví obnáší také spoustu starostí a nákladů. Když je nájemní bydlení finančně dostupné, je komfortnější a bez závazků. Kvůli práci se pak lidé mnohem snadněji mohou stěhovat do dalších měst. Pro Čechy je specifická malá mobilita za prací. Lidé se nestěhují, nechtějí dojíždět, což souvisí také s výší mezd, kdy se náklady na delší cestu často již nevyplácejí. I nízké mzdy jsou v Německu či Rakousku podstatně vyšší než u nás. Tím pádem je tam i levnější bydlet. Lidé například z Mnichova, Berlína nebo Vídně by považovali za asociální vydávat půlku svého čistého příjmu za nájem. Ve většině ekonomicky vyspělých zemí se za rozumnou částku považuje čtvrtina příjmu.

Více než milion tuzemských domácností má problém s bydlením. O možných řešení situace lze diskutovat například během seminářů, které pořádá FDB

Adam Gebrian nedávno poukázal na výhody nájemního bydlení, kdy si člověk může vybrat, v jakém prostředí bude žít, což přináší benefity související s kvalitou života, která se neodvíjí od toho, že něco vlastním. Vy sami uvádíte, že „vlastní byt nebo dům je meta, které lidé leckdy podřizují všechno ostatní“. Touha Čechů zabezpečit se takzvaně vlastní cihlou nezná mezí, a je to mimochodem i jedna z příčin škodlivé suburbanizace, rozšiřování sídel do šířky, nové paneláky a satelity. Čím si toto nastavení Čechů vysvětlujete? Kde vidíte příčiny takového uvažování?
To je dobrá otázka. Můj dům – můj hrad platí obecně i jinde v Evropě, nejen u nás. U nás je to zesíleno zřejmě tím, že máme malou důvěru ve stát, v to, že když něco slíbí, tak to skutečně zajistí. Na západě je běžné, že se stát a město opravdu stará o bytovou politiku. Tady tomu nikdo nevěří. Navíc lidé lpí na tom, že už konečně něco mají, protože za socialismu neměli nic.

Neříkáme, že je špatné vlastnit nemovitost, pro vlastníky to představuje jistotu, ale na druhé straně starosti a rizika. Zvláště pak v souvislosti s hypotékou a možností jejího splácení, s inflací či klesající hodnotou nemovitosti. Když jsou ceny nemovitostí dole a zrovna potřebuji tu svou prodat, můžu na tom prodělat dost peněz. Také se nemůžu jednoduše odstěhovat za prací stovky kilometrů daleko a pronajímat ji. Někdo bude muset vybírat nájem a kontrolovat, že nájemníci nemovitost řádně udržují. Když jsem v nájmu za tržní cenu, je to sice nepříjemné, ale pořád je to flexibilnější. Takže chápu i ten komfort lidí, co nic nevlastní.

Uvádíte, že FDB je podpůrný iniciační nástroj zvyšování kvality veřejného prostoru města. To znamená, že ve vašich úvahách hraje důležitou roli urbanismus a architektura?
Přesně tak. Nejde jen o jednotlivý objekt, ale město, ve kterém se dá žít. Zamysleme se nad uvažováním běžného komerčního developera. Koupil nějaký pozemek k zástavbě a chce co nejrychleji postavit byty a za výhodnou cenu je prodat a jít dál. Zajistí nutné minimum jako parkovací místa, výsadbu stromů v okolí a dětské hřiště. Pokud investor uvažuje cynicky, je pro něj otrava zabývat se širším okolím. Takový park a veřejné prostranství jsou náklady navíc. Kromě toho si je musí převzít město nebo někdo, kdo se o ta místa postará. V rámci FDB do soukromé výstavby vstupuje veřejný sektor, který může garantovat, že tam vznikne kvalitní městský prostor. Třeba se udělá i architektonická soutěž a jedním z kritérií bude urbanistické řešení veřejných prostranství. Čili tam vznikne čtvrť, která má nejen byty, ale splňuje i standardy městotvorné. Není to jen moderní forma sídliště, ale kus města, ve kterém chceme bydlet. A to včetně dostupnosti služeb, protože ovlivňovat lze i cenu nebytových prostor. Podle tržní logiky například pekárny a kavárny nemůžou ve výši nájmů konkurovat bankám. Chceme ale mít všude banky nebo pojišťovny?

Když by se stavělo nově, jak se dá s levným bydlením skloubit zároveň i kvalitní architektura? Je možné při realizaci dostupných bytových jednotek vytvořit chytrá řešení, něco odolného, hezkého, funkčního a z ušlechtilých materiálů?
Zcela na rovinu, to co prodávají nejlevnější developeři na okrajích Prahy, není žádná velká sláva architektonická ani z hlediska kvality. Pozemky rozhodně nezískali zadarmo, chtějí je zpeněžit, a navíc je kvalitní městský veřejný prostor moc nezajímá. Jsem si zcela jistý, že FDB mnohdy nabízí díky inteligentní spolupráci veřejného a soukromého sektoru kvalitnější architekturu a urbanismus za výrazně nižší ceny než nejlevnější rezidenční projekty na současném trhu třeba v Praze. Například proto, že výstavba FDB může probíhat na městských pozemcích a s menší marží. Veřejný sektor je z pohledu stavebních firem solventní zákazník, a navíc jeho cílem není maximalizovat zisk.

Iniciativa FDB upozorňuje na výraznou tendenci zabezpečit se takzvaně vlastní cihlou, v současné situaci je mnohdy komplikované takové touze dostát

V diskusi o FDB se neřeší jen nové stavby, ale také rekonstrukce a revitalizace stávajících. V tomto smyslu mě zaujal plán obnovy Rotterdamu, který představila architektka Ineke Hulshof v rámci vašeho přednáškového programu. Mluvila o takzvaném up cyclingu a nových funkcích pro budovy. V tomto duchu lze FDB vnímat jako další projev trendu „slow“, který už známe třeba ve spojení se slow fashion nebo slow food, jako něco, co souzní se zájmem o trvale udržitelný vývoj, kde klíčovou roli hraje kvalita namísto kvantity, která je příznačná pro klasickou tržní ekonomiku. Co je podle vás ideální model? Stavět, nebo revitalizovat?
Vždy je dobré zamyslet se nad tím, co by se dalo revitalizovat a jak by se stávající budovy daly adaptovat. To je udržitelnější model. Zvláště pak v centrech měst, kde často ani není kde nově stavět. Ale třeba i v regionech, jako je Ústecko nebo Podkrušnohoří, se mnohdy stavět nově nevyplácí – s ohledem na to, kolik stojí slušná novostavba a za kolik se zde byty pronajímají nebo prodávají. I zde je pak lepší stávající objekty, jako třeba sídliště, revitalizovat.

Od roku 2016 pořádáte semináře v různých městech republiky. Liší se jejich zaměření podle regionů? Jaké máte ohlasy?
Letos je to tematicky shodný seminář, který putuje po regionech. Jezdí tam lidé z municipalit, neziskovek a další, kteří se o téma zajímají. Obvykle jsou rádi, že téma někdo otevírá, klade otázky, ukazuje dobré příklady z praxe. Otázka je, jak velké procento samospráv je otevřené tyto věci řešit. Pořád u nás totiž existují města, která si bytový fond skoro celý nezprivatizovala, a proto můžou více ovlivňovat bytovou politiku, a to je dobrá věc.

V městech s dobrou nabídkou pracovních příležitostí prudce rostou prodejní ceny bytů nebo jejich nájmů a naopak chybí nabídka finančně dostupného nájemného bydlení pro domácnosti se středními a nižšími příjmy

S jakými dalšími inciativami jste ve spojení? Připomínkovali jste zákon o sociálním bydlení? Jak daleko jste se dostali?
Na našich seminářích se podílejí kolegové z Platformy pro sociální bydlení. Ti byli ve všech pracovních skupinách u nového zákona. V prvním ročníku seminářů tam byli zastoupeni i kolegové z fakulty architektury pražské ČVUT. Konzultovali jsme věci i s lidmi z oddělení socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd. Jsme tedy v kontaktu s aktuálním výzkumem i legislativním procesem. Ale zákon o sociálním bydlení se do voleb nepodařilo schválit. Pro řadu poslanců je to sociální experiment, kterému nevěří. Zároveň tu vidím neschopnost meziresortní diskuse, jednotlivá ministerstva nejsou schopná se mezi sebou domluvit na obecné koncepci. Přitom je zajímavé, že z výzkumu Platformy po sociální bydlení vyplynulo, že u voličů napříč politickým spektrem má sociální bydlení 70–80% podporu. Ukazuje se, že Češi jsou národ poměrně solidární.

Když by se vše, co říkáte, podařilo prosadit a zákon o sociálním bydlení by byl schválen, nemohlo by to pak v důsledku zlevnit prodej bytů?
Ano, to je logická ekonomická úvaha. Zavedení stabilnějšího prostředí vede k eliminaci extrémů na obou stranách. Extrémně nízkých i extrémně vysokých nájmů. Kritizovaná deregulace nájemného vedla právě k nivelizaci cen. Takže opatření, která navrhujeme, by měla přispět k tomu, že se ceny usadí na rozumné hladině.

Vy sám jste sociální antropolog a nedávno jste založil společnost „dialog architekti“. Už z názvu je cítit určitá mezioborovost a spolupráce. Na co se zaměřujete?
Společnost jsme založili s kolegyní Kristýnou Starou, urbanistkou a mimo jiné iniciátorkou projektu Architekti ve škole. Naše práce není založená především na projektování, ale na komunikaci. Snažíme se zapojit nejrůznější skupiny aktérů do projektů rozvoje a revitalizace města. Kromě institucí, investorů a komunit zapojujeme do plánování i děti, významnou, ač opomíjenou skupinu uživatelů. S dětmi jsme například sbírali podněty pro revitalizaci Palackého třídy v Pardubicích nebo náměstí Bratří synků v Praze, na které IPR připravuje soutěž. Dalším příkladem naší práce je zapojení místní veřejnosti do velkých stavebních projektů, jako je například zastřešení Spořilovské spojky. Jde o víc než kilometr dlouhý tunel a na něm park. Cílem je vytvořit park, který bude vyhovovat potřebám obyvatel Spořilova, a pomoci lidem co nejlépe porozumět celému projektu.

Vzpomněla jsem si na umělkyni Kateřinu Šedou, která nedávno dostala cenu architektů, ačkoli sama nic nepostavila. Porotci totiž vycházeli z předpokladu, že architektura nejsou jen konkrétní objekty, ale i vztahy, lidé a kvalita života. V podobné ideové úrovni působíte i vy.
Rozdíl je v tom, že Kateřina Šedá je umělkyně a my jsme ti analytici. Ona se snaží skrze intervence a happeningy s lidmi hnout, my naopak jdeme tvrdě po datech a s lidmi komunikujeme na základě konkrétních podkladů od zadavatele. Ale je to skutečně tak, že se spíš ptáme, nasloucháme a vymýšlíme, než kreslíme.

Připravila: Kateřina Přidalová, foto: Tomáš Rubín